Fallstricke vermeiden

Haus in Eigentumswohnungen umwandeln

Foto: Pixabay

Statt ein Mehrfamilienhaus als Ganzes zu verkaufen, kann die scheibchenweise Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen lukrativ sein. Denn manchmal können Sie für einzelne Wohnungen in der Summe höhere Verkaufspreise erzielen als für ein komplettes Mietshaus. Die Umwandlung unterliegt aber strengen Voraussetzungen.

Milieuschutz beachten

Die Aufteilung von Mehrfamilienhäusern in Eigentumswohnungen wurde im vergangenen Jahr erschwert. Liegt die Immobilie in einem angespannten Wohnungsmarkt, so wird die Aufteilung unter einen strengen Genehmigungsvorbehalt gestellt. Die Landesregierungen sind ermächtigt, entsprechende Gebiete auszuweisen. In Berlin gibt es mittlerweile über 70 Milieuschutzgebiete, die bauliche Vorgänge unter einen Genehmigungsvorbehalt stellen. Die Verordnung läuft bundesweit Ende 2025 aus.

Abgeschlossenheitsbescheinigung

Für eine Umwandlung dürfen auch keinerlei baurechtliche Bedenken bestehen. Eine Abgeschlossenheitsbescheinigung der Baubehörde muss vorliegen. Das bedeutet, dass die einzelnen Wohnungen voneinander getrennt sein müssen. Das setzt voraus, dass jede Wohnung über einen eigenen Zugang zum Treppenhaus verfügt, abzuschließen ist, über eine Küche oder Küchenzeile verfügt und ein Bad und WC enthält. Die Abgeschlossenheitserklärung ist auch für die Teilungserklärung notwendig und definiert genau die entsprechenden Eigentumsverhältnisse. Die Umwandlung wird beim zuständigen Grundbuchamt durchgeführt.

Vorkaufsrecht

Eigentümer müssen bei der Umwandlung viele Mieterrechte beachten. Mieter genießen in solchen Fällen einen besonderen Schutz. Wird eine vermietete Wohnung nach der Umwandlung verkauft, so steht dem Mieter ein Vorkaufsrecht zu. Unterrichtet der Vermieter seinen Mieter nicht über den Verkauf und weist ihn nicht auf sein Vorkaufsrecht hin, kann der Mieter Schadenersatzanspruch begründen.

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Kündigungssperrfrist

Zudem kann der neue Eigentümer nicht direkt in die Wohnung ziehen, da ab Verkauf der Wohnung eine dreijährige Kündigungssperre gilt. Diese Frist kann durch Verordnung der Landesregierungen bis auf zehn Jahre verlängert werden, wenn die Immobilie in einem Gebiet mit einer angespannten Wohnungssituation liegt. Nach Ablauf der Sperrfrist kann der neue Eigentümer den Mietvertrag unter Einhaltung der gesetzlichen Vorschriften kündigen. Vorher wäre nur eine fristlose Kündigung möglich, etwa bei Mietrückständen. Bei Sozialwohnungen gilt eine besondere Kündigungssperre, solange die Sozialbindung läuft.

Hausverwaltung

Spätestens nach dem Verkauf der ersten Wohnung muss eine Hausverwaltung eingesetzt werden. Dafür ist ein Verwalter zu bestellen, der u. a. die Wohnungseigentümerversammlungen einberuft und die dort beschlossenen Maßnahmen umsetzt.

Steuerfallen

Auch steuerliche Besonderheiten sind zu beachten wie z. B. die Drei-Objekt-Grenze. Der Fiskus geht in der Regel von einem gewerblichen Objekthandel aus, wenn innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte erworben und veräußert werden. Die Gewinne unterliegen dann der Einkommens- und der Gewerbesteuer. Allerdings ist diese Regel nicht starr, sondern kann ausgedehnt werden, je nachdem ob das Gesamtbild einen gewerblichen Handel oder eine private Vermögensumschichtung vermuten lässt. Kein gewerblicher Grundstückhandel liegt nach zehn Jahren vor.

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