Steuerfreier Immobilienverkauf

Wann der Fiskus leer ausgeht

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Die Immobilienpreise sind auch in Deutschland seit der letzten Finanzmarktkrise 2008 kräftig gestiegen. Die Preise sind zwar seit den 2022 von der Europäischen Zentralbank (EZB) initiierten Zinserhöhungen wieder leicht gesunken, befinden sich aber immer noch auf einem hohen Niveau. Ein Immobilienverkauf kann daher für Privatpersonen sinnvoll sein. Wie ist die steuerliche Regelung?

Spekulationssteuer

Nach 10 Jahren ab dem Datum des Kaufvertrages oder des Neubaus können Sie Ihre Immobilie in Deutschland grundsätzlich steuerfrei verkaufen. Verkaufen Sie vorher, fällt eine Spekulationssteuer an. 

Sie lässt sich auch vermeiden, wenn das Haus oder die Wohnung im Verkaufsjahr und in den zwei vorhergehenden Kalenderjahren selbstgenutzt wurde. Dazu zählt auch, wenn der Steuerpflichtige Teile einer zu eigenen Wohnzwecken genutzten Wohnung oder die Wohnung insgesamt einem einkommensteuerlich zu berücksichtigenden Kind unentgeltlich zur teilweisen oder alleinigen Nutzung überlässt.

Die Höhe der Spekulationssteuer bemisst sich nach dem Verkaufsgewinn und dem persönlichen Einkommenssteuersatz im Verkaufsjahr.

Erbengemeinschaften

Nach einem kürzlich ergangenen Urteil des Bundesfinanzhofes (BFH) in München kann eine geerbte Immobilie, die ein Erbe anderen Erben aus einer Erbengemeinschaft abkauft, auch innerhalb von 10 Jahren steuerfrei verkauft werden. Nach Ansicht des BFH setzt die Besteuerung eines Immobilienverkaufs voraus, dass das Objekt zuvor auch angeschafft wurde. Die Übernahme von Anteilen an einer Erbengemeinschaft zählt aber nicht dazu. Ohne klassischen Verkaufsvorgang liegt kein privates Veräußerungsgeschäft vor.

Gewerbesteuer

Wer innerhalb von fünf Jahren drei Immobilien aus dem Eigenbestand verkauft, wird vom Finanzamt als Gewerbetreibender eingestuft und muss Gewerbe- und Umsatzsteuer zahlen. Beim einem Mehrfamilienhaus zählen dabei die vermieteten Wohnungen einzeln.

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18.01.2024

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