Immobilien erben

Chancen und Risiken einschätzen

iStock, Wasan Tita

In jedem zweiten Nachlass in Deutschland sind Immobilien enthalten. Sie haben als Sachwerte gerade in inflationären Krisenzeiten einen hohen monetären und emotionalen Stellenwert. Doch nicht jeder Erbe sollte gleich freudig zugreifen. Denn auch eine geerbte Immobilie kann zur Last werden, wenn der Erblasser hohe Schulden hatte oder sich die Familie um das Objekt streitet. Wie Sie mit einer geerbten Immobilie am besten umgehen, hängt von vielen Faktoren ab.   

Sechs-Wochen-Frist

Nicht immer ist es die abbezahlte Villa in einer noblen Wohngegend, über die sich Erben freuen dürfen. Häufig hängen am Nachlass auch Schulden und Verbindlichkeiten. Erben stehen vor dem Dilemma, dass sie nicht nur Vermögen, sondern auch sämtliche Verbindlichkeiten übernehmen. Rosinenpicken ist nicht möglich. Sie sollten daher genau prüfen, ob Sie das Erbe annehmen oder ausschlagen. Die Zeit dafür ist kurz. Die Ausschlagungsfrist beträgt sechs Wochen, beginnend mit dem Zeitpunkt, zu dem Sie als Erbe von Ihrer Erbenstellung erfahren haben. Versäumen Sie die Frist, gilt das Erbe als angenommen.

Risikoanalyse

Bei einer geerbten Immobilie sollten Sie sich zunächst einen Überblick über den Wert und die Nutzbarkeit der Immobilie verschaffen. Erben haben das Recht, einen Grundbuchauszug anzufordern. So können sie erkennen, ob die Immobilie mit Hypotheken und Grundschulden belastet ist. Über Mieteinnahmen, Guthaben oder Belastungen geben Banken des Erblassers Auskünfte, sofern der Erbe über ein Testament sowie eine Konto- oder Vorsorgevollmacht verfügt. Den baulichen Zustand und den Sanierungsbedarf können Baufachleute prüfen. Das ist vor allem vor dem Hintergrund des reformierten Gebäudeenergiegesetzes (GEG) und der EU-Gebäuderichtlinie wichtig. Jeder Erbe sollte genau prüfen, ob sich das Erbe rechnet und angetreten werden soll. Schließlich haften sie mit ihrem gesamten Vermögen.

Erbschaftsteuer

Bei Immobilienerbschaften geht es oft um große Summen. Ein Reihenhaus in München, Stuttgart oder Köln kann heute schon mehr als 700.000 Euro wert sein. Schnell tritt das Finanzamt auf den Plan und verlangt Erbschaftsteuer. Nahe Angehörige wie Ehepartner und Kinder müssen sich nicht so viel Sorgen machen, da sie hohe Steuerfreibeträge haben. Eine Ehefrau kann von ihrem Mann 500.000 Euro steuerfrei erben. Das gilt auch für eingetragene Lebensgemeinschaften. Kinder können von jedem Elternteil 400.000 Euro und Enkelkinder 200.000 Euro steuerfrei erben. Für darüberhinausgehende Vermögen ist Erbschaftsteuer zu zahlen. Durch eine geplante Schenkung lassen sich vor dem Erbfall hohe Steuern sparen.

Selbstnutzung

Für selbstgenutztes Wohneigentum gibt es für Ehepartner und Kinder einen Vorteil. Wohnen sie in der Immobilie oder ziehen sie im Erbfall dort ein, fällt keine Erbschaftsteuer an, sofern sie zehn Jahre selbst darin wohnen. Kinder müssen beachten, dass sie für die Wohnfläche über 200 qm Erbschaftssteuer zahlen müssen.      
Erbengemeinschaft

Häufig gibt es nicht nur einen Alleinerben, sondern mehrere Personen wie z. B. die Frau und zwei Kinder oder drei Geschwister. Diese bilden als sog. „Miterben“ eine Erbengemeinschaft. Sie ist eine Zwangsgemeinschaft. Konflikte sind vorprogrammiert. Ein Verkauf des Erbteils bietet eine Möglichkeit. 

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18.01.2024

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