Gewerbeimmobilien

Die Preise für Gewerbeimmobilien in Deutschland haben sich 2024 nach einer längeren Abschwungphase auf niedrigerem Niveau stabilisiert. Im ersten Quartal 2024 setzte sich der Preisrückgang bei Gewerbeimmobilien zunächst fort (vgl. vdp-Immobilienindex). Die Preise fielen im Vergleich mit dem Vorjahresquartal um 9,6 Prozent. Besonders betroffen waren Büroimmobilien mit einem Rückgang von 9,9 Prozent. Dann stiegen die Preise wieder moderat: im zweiten Quartal 2024 um 0,4 Prozent und im dritten Quartal 2024 um 0,7 Prozent. Von einer nachhaltigen Erholung kann jedoch noch nicht gesprochen werden. Dafür sind die Transaktionsvolumina von Gewerbeimmobilien noch zu gering. 

Gewerbeobjekte als Anlage

• Neubauprojekte im gewerblichen Bereich werden zumeist von Projektentwicklern, Bauträgern oder Immobilienfonds vorangetrieben. Dabei geht es meist um größere Bürokomplexe, Handels- oder Freizeitimmobilien.
• Die Finanzierung von anlageorientierten Gewerbeimmobilien (Bau oder Kauf) unterscheidet sich deutlich von der Finanzierung von Wohnimmobilien. Das Risiko für die finanzierende Bank ist höher, weil die Verwertung der als Sicherheit dienenden Immobilie im Falle von Zahlungsausfällen schwieriger ist.
• Der Wert einer gewerblichen Anlageimmobilie ergibt sich nach dem Ertragswertverfahren. Die zukünftigen Einnahmen aus Mieten oder Pachten werden mit einem risikoangepassten Zinssatz (die Renditeerwartung des Investors) auf die Gegenwart abgezinst. Bei der Ertragswertberechnung gehen Banken sehr konservativ vor, da sich die zugrundliegenden Bewertungsparameter, wie z. B. Leerstände, Dauer der Mietverhältnisse, regionale Konkurrenzobjekte, Konjunktur und Mietzinsentwicklung, im Laufe der Jahre schnell ändern können.
• Üblich ist bei der Finanzierung von Gewerbeobjekten daher eine Eigenkapitalquote von mindestens 20 Prozent. Beim Kauf einer vorhandenen Immobilie sollten auch die Erwerbsnebenkosten aus dem Eigenkapital finanziert werden.

Gewerbeobjekte zur Selbstnutzung

• Viele Unternehmen vor allem aus dem produzierenden Gewerbe entscheiden sich für einen Neubau, wenn die Kapazitätsgrenzen ihrer Produktionsstätten, Lagerhallen oder Verwaltungsgebäude erreicht sind. Entweder wird dann auf dem vorhandenen Betriebsgelände oder auf einer neuen Gewerbefläche so gebaut, dass die Immobilie den spezifischen Anforderungen des Unternehmens an Lage, Zuschnitt und Erweiterungsmöglichkeit entspricht. Bei der Suche nach passenden Gewerbeflächen bieten die Wirtschaftsförderungsgesellschaften der Städte Beratung und Hilfe.
• Die Finanzierung vonselbstgenutzten Gewerbeimmobilien ist noch risikoreicher, da die Immobilie auf die speziellen Bedürfnisse des Unternehmens ausgerichtet  und im Verwertungsfall schwieriger zu verkaufen ist. Je nach Bonität des Unternehmens sind daher höhere Eigenkapitalanteile oder Zusatzsicherheiten nötig.
• Manchmal reicht auch eine Sanierung der bestehenden Gewerbeimmobilien aus, auch um z. B. die Energieeffizienz oder die Repräsentationswirkung zu erhöhen. Hierfür gibt es eine Vielzahl von öffentlichen Förderprogrammen.